Neen. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een
vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot
het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of
woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen
of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een
tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de
onderhandelingen te verhogen.
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen
belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de
opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende
makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte.
Ontbindende
voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet
automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een
ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij
het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook
eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden
voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten
worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte
opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule indien één van beide
partijen zijn verplichtingen niet nakomt.
Wanneer er door een
consument een woning wordt gekocht bepaalt de Wet Koop Onroerende Zaken
dat een koop pas is gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang
geen koopakte is opgemaakt en deze door beide partijen is ondertekend,
is er geen rechtsgeldige koop.
Zodra de verkoper en de koper de
koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een
afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper
de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de
koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens
de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook
eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op
de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de
notaris.
Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een
serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met
anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat
bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel
duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is.
Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de
overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper is
ongeveer 10 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende
kosten: - Overdrachtsbelasting; - Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; - Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering.
Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met: - Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; - Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte.
Onder
de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een
makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de
verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een
makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de
kosten van deze makelaar moeten betalen.
Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan
maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te
raadplegen. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op
de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen)
ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd
eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is
dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft
ontvangen
Onderhandelingen
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg
met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de
verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk
vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil
verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een
koop.
Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder
belangrijke zaken, 'roerende zaken’ bijvoorbeeld, pas te onderhandelen
als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een
rechter wel bepalen dat indien partijen er over de bijzaken niet eens
kunnen worden, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken wel
eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk
resultaat is bereikt over de bijzaken.
De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in
onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper
een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven
dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als
de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal
overleggen.
Verkoop
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een
eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te
sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop,
maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.
Bij
de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk.
Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het
begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde
toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een
belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging
kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen
de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de
tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te
gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter
inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden
van de woning.
Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en
verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces
bepaalde toezeggingen worden gedaan.
Neen. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als u
ons inschakelt voor de verkoop van uw woning dan zult u de kosten van
onze dienstverlening moeten betalen. Als de koper een makelaar
inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van
onze dienstverlening moeten betalen.